２００９年に住宅ローンを借換して早３年経過。その間の繰上返済は余り進まず月々の返済をする毎日が過ぎました。その間に住宅ローンも更に下がってきていますので、借換の検討をする事に致しました。

現状の借入金　 １，７９５万円（銀行融資のみ） 
残返済期間 　　１５年６ヶ月（金利１．８％・１０年固定）
月々払い　　　　約１１０，０００円 ・ボーナス払い 　無し 

これが現在の契約内容です。住宅ローンもキャンペーンで信じられないぐらいの低金利の商品があります。試しに大手都市銀行のキャンペーンで見直しました。

ローン金利　　　　　固定期間１０年で１．４５％
繰上返済手数料　 もちろん固定期間でも無料　　 
返済期間 　　　　　 １５年６ヶ月で試算 
借換手数料　　　　４２０，０００円 

金利を引き下げて、支払い期間は同一設定。固定期間を延長できる喜び。試算してみると驚きの結果です。

総額は７０万円程度圧縮できるが、借換の経費を考えると２８万円のメリットしかありません。保証料の返金を１６万見込むと４４万円のメリット。
４２万円を一括返済すれば元本充当で５回分の利子相当で１５万円のメリットがあります。つまり１２０万の繰上返済１回で借換のメリットは消滅！

整理すると１年返済を期間を早めれば借換のメリットは無いと言う事です。結論は借換不要。悩んでいる暇があったら自己研鑽に励むべし！バンザーイ。やるべき事がわかりました。今年は繰上返済に拘り借換のメリットを超えます。

安易に借換しない事も大切ですね。

２００４年に住宅を購入しローンを組んで早４年半経過。当初の不安要素が顕在化しました。３年の固定期間が終了し、変動金利へ突入。未払い利息の発生まではいっていませんが、変動金利が２．８％近くまで上昇してきたので思い切って借換をする事に致しました。

購入金額　　４，１００万円 （２００４年）
借入金 　　 ３，３００万円（銀行融資のみ）
借入内訳 　１，７００万円は３年固定・金利１．０％ ⇒２．８％まで上昇中
借入内訳 　１，６００万円は１０年固定・金利２．２％
返済期間 　３５年
月々払い　約１１２，０００円 ・ボーナス払い 　無し 

これが当初の契約内容です。約４年半経過し２００８年度末の残債が約２，２００万円・残期間２２年。なんとかで１，１００万円を返済しましたが、まだ先は長い。ふう気が遠くなります。今回の借換のポイントはいくつかありますが、外せない点があります。

ローン金利　　　　　固定期間１０年で２．０％以下
繰上返済手数料　 もちろん固定期間でも無料　　 
返済期間 　　　　　 ２０年へ短縮
月々払い　　　　　　約１１０，０００円 ・ボーナス払い無し 

金利を引き下げて、支払い期間を短縮し、尚且つ繰上げ返済手数料無料の金融機関を見つけて、毎年１００万円の繰上げ返済を１０回実行。そうすれば１０年で完済が可能で、当初の固定期間優遇を享受出来ます。そんな都合のいいローンがあるのでしょうか？地道に都銀・地銀・信金等いろいろ探してみて条件に合致する金融機関を発見しました。

ローン金利　　　　　固定期間１０年で１．８％
繰上返済手数料　 固定期間でも無料　　 
返済期間 　　　　　 ２０年
月々払い　　　　　　約１１０，０００円 ・ボーナス払い無し 
保証料　　　　　　　２００，０００円（２，２００万円分）
諸手数料　　　　　 　４０，０００円
登記関連　　　　　 １５０，０００円

探せば見つかるもんですねえ。今回の借り換えで諸手数料を考慮したメリットは１２０万円。大きな節約が出来ました。

さらに保証料の戻しが３１万円あり借換費用３９万円と相殺すると８０，０００円の出費のみ。バンザーイ。金融機関によって保証料は大きな違いがあります。